El exsecretario de Vivienda señaló que la herramienta para comprar viviendas en pozo fue reglamentada en 2025, pero no existe como producto bancario. El Banco Nación concentra el 76% de los créditos hipotecarios y aún no la ofrece.
Cuando en noviembre de 2024 el Gobierno dictó el DNU 1017 y luego en julio de 2025 el Ministerio de Economía firmó la Resolución Conjunta 2/2025 reglamentando las hipotecas divisibles, el ministro Luis Caputo celebró la medida como un hito para el acceso a la vivienda.
Según Iván Kerr, exsecretario de Vivienda de la Nación, la herramienta permite que una familia tome un crédito hipotecario para comprar una unidad que todavía no existe. Comprar desde el pozo reduce en aproximadamente un 30% el costo del inmueble. Sin embargo, afirmó que esa herramienta no existe como producto bancario y que el Banco de la Nación Argentina (BNA), que concentra el 76% de los créditos hipotecarios del país, no ofrece el producto.
El sector privado lanzó el primer REIT argentino con una colocación inicial de entre 20 y 30 millones de dólares. Antes, el mercado de capitales ya había visto el debut de un Fondo Común de Inversión Cerrado de Real Estate para crédito hipotecario, que canalizó 100 millones de dólares. Kerr sostuvo que estos instrumentos operan sobre propiedades terminadas, no sobre unidades en construcción.
La Reglamentación N° 801 del BNA, línea de crédito para desarrolladores, fue diseñada bajo un modelo anterior: el banco presta al desarrollador, el desarrollador construye, los fondos de preventa van a una cuenta fiduciaria a cancelar la deuda, y recién cuando el edificio está terminado e inscripto el comprador accede al crédito individual por la Reg. 800. La hipoteca divisible requiere un modelo diferente: el desarrollador constituye una hipoteca global desde el inicio, el comprador firma el boleto inscripto durante la construcción, el banco compromete el crédito individual desde el pozo, y al finalizar la obra la hipoteca global se divide en tantas hipotecas individuales como unidades.
Para implementarlo, un banco necesita decisiones internas: un nuevo esquema de garantía que permita la hipoteca global divisible en lugar del fideicomiso; una nueva línea de crédito individual para bienes futuros; un nuevo flujo de fondos que disocie el repago del préstamo constructor de los créditos de los compradores; una metodología de tasación de unidades en construcción a nivel individual; sistemas tecnológicos para gestionar la operatoria; y capacitación de su red comercial.
Kerr señaló que el Banco Central debe emitir el manual de originación de cesión de boletos con inscripción registral. La Res 2/2025 es una norma civil y registral: le dice al sistema cómo se constituye y divide una hipoteca, pero no le dice a los bancos cómo originar, registrar y contabilizar esos créditos en sus carteras. Sin esa norma del BCRA, cualquier banco que implemente el producto opera en un limbo regulatorio.
En Colombia, Bancolombia y Davivienda ofrecen crédito hipotecario comprometido desde los planos, con desembolsos por hitos de obra. En Perú, la hipoteca sobre bien futuro tiene respaldo legal expreso y los bancos la operan con contragarantías estándar. En Chile, la Ley 19.932 regula las promesas de compraventa en verde. En Uruguay, el Banco Hipotecario del Uruguay financia proyectos con promesas de compraventa inscriptas antes de que exista la propiedad horizontal.
El ministro Federico Sturzenegger declaró en el evento “Real Estate 2026” organizado por Reporte Inmobiliario en la UCA que el stock hipotecario —hoy de apenas 5000 millones de dólares— podría multiplicarse por 10 en los próximos años. Kerr afirmó que la hipoteca divisible es la pieza que conecta el mercado de capitales con las familias que hoy no pueden acceder. El primero en dar ese paso debería ser el BNA, no solo porque concentra el 76% del mercado, sino porque es el banco del Estado que creó la herramienta.
El autor es abogado y consultor en políticas de vivienda y financiamiento habitacional. Fue secretario de Vivienda de la Nación y presidente de ProCreAr.