El Ministerio de Economía anunció que el Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la Anses colocará dos billones de pesos en los bancos para que estos otorguen préstamos hipotecarios a una tasa máxima de UVA +7,5%.
Este miércoles, el ministro de Economía, Luis Caputo, anunció que el Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la Anses destinará dos billones de pesos (aproximadamente US$1500 millones) para fondear a los bancos y ampliar la oferta de créditos hipotecarios destinados a la compra de primera vivienda.
La medida se da en un contexto de caída en la cantidad de préstamos hipotecarios otorgados. Según datos oficiales, en 2025 se otorgaron alrededor de 44.000 créditos. En los primeros siete meses de 2026 se registraron 14.715 préstamos, un 39% menos que los 24.271 del mismo período del año anterior. De mantenerse el ritmo actual, el año cerraría con cerca de 30.000 operaciones.
El programa anunciado por Caputo podría generar entre 15.000 y 20.000 préstamos adicionales. “Se podrían financiar soluciones habitacionales para entre 17.000 y 18.000 familias”, estimó el funcionario durante la conferencia de prensa.
Cómo funcionará el mecanismo
El FGS no otorgará los créditos directamente. Colocará los dos billones de pesos mediante licitaciones de plazos fijos en entidades financieras, que luego deberán transformar esos recursos en hipotecas.
Según explicó Federico González Rouco, economista especializado en vivienda de la consultora Empiria, “cada licitación será por $200.000 millones y ninguna entidad podrá quedarse con más del 20% de los recursos ofrecidos. Esto significa que cada banco podrá adjudicarse como máximo $40.000 millones por licitación”. Con un programa total de dos billones de pesos, el esquema permitiría realizar el equivalente a 10 licitaciones.
El programa comenzará a licitar fondos desde la semana próxima y tendrá dos alternativas de fondeo: depósitos a un año con una tasa mínima de UVA +2,5%, y depósitos a cinco años con UVA +4,5%. Los bancos competirán por esos recursos ofreciendo la tasa que estarán dispuestos a pagarle al FGS. Sin embargo, los créditos hipotecarios originados con ese dinero no podrán tener una tasa superior a UVA +7,5%.
Actualmente, las tasas de los bancos varían: el Banco Nación se encuentra en 6,7%, Banco Ciudad y BBVA en UVA +7,5%, el ICBC ronda el 6,9%, y algunas entidades provinciales y municipales ofrecen tasas menores. Los bancos que hoy cobran tasas superiores a UVA +7,5% y quieran acceder al fondeo del FGS deberán ofrecer los préstamos a una tasa menor.
Según pudo saber LA NACION, algunas entidades ya anticiparon que buscarán participar en las licitaciones. También señalaron que la disponibilidad de dinero no resuelve por sí sola el problema. “Del otro lado hay una demanda que necesita previsibilidad de sus ingresos, estabilidad laboral para poder acceder”, indicaron.
Desde una de las entidades afirmaron que este anuncio “no elimina por completo el descalce de plazos, porque una hipoteca sigue teniendo una duración considerablemente mayor que ese fondeo previsto, pero lo reduce significativamente y, sobre todo, crea una fuente previsible de fondeo real de mediano plazo”. Añadieron que “es un paso favorable dentro de un proceso más amplio de profundización financiera”.
El descalce de plazos es la diferencia entre el plazo de los depósitos (uno a tres meses) y el plazo de los créditos hipotecarios (20 a 30 años). Esa diferencia dificulta sostener un mercado hipotecario de gran escala.
Fabián Achával, titular de la inmobiliaria homónima, afirmó: “Es una muy buena noticia para el sector porque encara un problema que es el descalce de plazos de los bancos”. Y agregó: “Que el FGS genere un depósito a uno o cinco años promueve liquidez y permite que los bancos puedan otorgar créditos”.
Condiciones de los nuevos créditos
Según el anuncio oficial, los préstamos que se otorguen con estos fondos tendrán las siguientes condiciones:
- Tasa no superior a UVA +7,5%.
- Plazo mínimo de 15 años.
- Podrán financiar la adquisición, construcción, ampliación o refacción de la primera vivienda.
- Monto máximo de 150.000 UVA (unos US$200.000).
Durante la presentación, Caputo utilizó un ejemplo concreto: para una propiedad valuada en US$106.667, con una financiación del 75%, un préstamo de $120,92 millones a 25 años y una tasa de UVA +7%, la cuota inicial sería de $865.098 mensuales y el ingreso neto requerido para el grupo familiar alcanzaría los $3.460.391 por mes, considerando que la cuota no supere el 25% de los ingresos.
El ejemplo muestra que, incluso con tasas más bajas, el nivel de ingresos requerido sigue siendo elevado para una sola persona. La mayoría de los potenciales tomadores necesitará sumar los salarios de una pareja o de otros integrantes del grupo familiar para calificar.
Reacciones del sector
González Rouco consideró que el programa es “la salida más ágil de las posibles”, pero advirtió que el verdadero salto estructural llegará cuando los bancos puedan securitizar las carteras hipotecarias. “Una vez que esto se termine, volvemos para atrás. No cambia el sistema a futuro”, dijo. Consideró al programa como una herramienta de transición.
Juan Manuel Tapiola, CEO y fundador de la desarrolladora Spazios, afirmó: “Es una gota en el océano, pero en los números que maneja la Argentina es un incremento importante que puede empezar a dinamizar el mercado”. Tapiola consideró que UVA +7,5% es una buena tasa para los tomadores, aunque planteó cuestionamientos sobre el diseño del mecanismo: el techo a la tasa que pueden cobrar los bancos limita cuánto podrán ofrecer en las licitaciones, y el origen de los fondos debería apoyarse en el mercado de capitales. “Lo demás son buenas noticias. Ahora falta que los bancos se prendan en esto y estén dispuestos a tomar estos plazos fijos”, resumió.
Damián Tabakman, presidente de la CEDU+AEV, afirmó: “Vemos muy bien la medida. Está en línea con lo que hace tiempo venimos reclamando. En el tiempo podrá mejorarse con hipotecas divisibles”.
González Rouco coincidió: “Esto es un primer paso. Espero que los próximos vayan en la línea del financiamiento al pozo”.
El Gobierno también anunció recientemente que los bancos podrán utilizar hasta 15% de sus depósitos en dólares para otorgar préstamos a personas jurídicas, lo que impacta en el financiamiento para desarrolladores. La estrategia busca actuar sobre dos frentes: crédito para que las empresas construyan y crédito para que las familias compren.
La dimensión final del programa dependerá, según González Rouco, de una variable decisiva: no solo cuánto dinero se pone, sino qué tan rápido logra transformarse en hipotecas.