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Ley de alquileres: un fracaso con responsabilidades compartidas

La ley de alquileres, proyecto de la bancada de Cambiemos, tuvo media sanción durante el gobierno de Mauricio Macri y se sancionó en 2020, durante el Gobierno de Alberto Fernández. Responsabilidad compartida. Ajenos a las advertencias que se hicieron desde distintos sectores, la ley que que impulsó el ex diputado Daniel Lipovetzky pero contó con amplio apoyo del oficialismo y la oposición, rige desde el 1 de julio del año pasado terminó por perjudicar a todas la partes, aunque esto no fue reconocido por la minoría intensa nucleada en una agrupación que dice representar los intereses de los inquilinos.

El estiramiento de los contratos de 2 a 3 años fue uno de los cambios que más rechazo despertaron. El ajuste de los valores de alquiler una sola vez al año, también fue criticado. Para colmo, la ley apareció en un contexto particular: aceleración de la inflación, fuerte devaluación del peso y la aparición de un discurso cercano al oficialismo donde se ponía en cuestión ni más ni menos que la propiedad privada.

La combinación de esas tres variables derivó en una brusca caída de los departamentos ofrecidos en alquiler y un brutal encarecimiento de los que permanecieron en el mercado.

Tampoco ayudó el hecho de que las causas por desalojo podrían iniciarse si antes el propietario inscribió el contrato de alquiler en un registro habilitado por la AFIP.

En una mirada más amplia, los legisladores rompieron con la nueva ley algo que funcionaba razonablemente bien.

Siempre habrá quejas por los costos asociados a un contrato y los inquilinos criticarán a las inmobiliarias, pero lo concreto es que el mercado funcionaba razonablemente bien.

Si el tema que preocupaba y preocupa es el costo de los alquileres en relación a los ingresos promedio de los inquilinos, hay que decir que desde 2002, el costo de los alquileres vino subiendo bien por debajo del índice de precios al consumidor.

Los propietarios sabían hasta dónde pedir, porque la oferta y la demanda le ponían un techo a los ajustes. Estos se realizaban cada seis meses para que la inflación no se comiera el valor del contrato. Pero además, el ajuste anual según un índice elaborado por el BCRA terminó convirtiéndose en un dolor de cabeza. A partir del primer año de vigencia de la nueva ley, los ajustes de contratos fueron muy parecidos a la inflación acumulada en un año. Esto es: los inquilinos se encontraron, de un mes para el otro, con una suba del alquiler del 50%. Un incremento en el riesgo de morosidad.

La obligación de llevar los contratos a tres años fue interpretada por los propietarios como un deterioro de la ya de por sí dudosa seguridad jurídica: los propietarios saben bien lo que cuesta lograr un desalojo.

Justamente el tema desalojos es uno de los temas que termina encareciendo los alquileres. Si estos fueran más ejecutivos, habría menos exigencias de garantías y otro tipo de respaldos que requieren los propietarios antes de ceder en alquiler una propiedad.

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